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江戸川区で家やマンションを売ろうと考えたとき、「いくらで売れるのか」「古い家はどうすればいいのか」と迷う方は多いと思います。江戸川区は、駅や地区によって価格が違い、古い木造住宅が集まる地域には、取り壊しや建て替えを支える区の制度があります。
この記事では、国土交通省の公表データと江戸川区の公式情報をもとに、江戸川区で売却を考えたときに、最初に確かめておきたいことを順番にまとめました。
この記事でわかること
- 江戸川区の取引価格の目安（種類・広さ・地区ごと）
- 査定額と実際の売却額の考え方
- 古い木造住宅を売る・取り壊す・建て替えるときに関わる区の制度
- 空き家や不動産の相談先
- 売り出す前に準備しておきたいこと
まず、江戸川区の相場の目安を知る
国土交通省が公表した成約価格・取引価格（2025年4月〜2026年3月の取引）を集計すると、江戸川区の中央値は、中古マンションが4,700万円、土地が5,300万円、土地と建物（戸建など）が5,000万円でした。
中古マンションは広さによって価格が大きく変わります。2025年4月〜2026年3月の取引で、専有面積ごとの中央値は次のとおりです。江戸川区では70㎡以上の取引が多くを占めています。
- 30㎡未満：990万円
- 30〜50㎡：1,800万円
- 50〜70㎡：4,000万円
- 70㎡以上：5,300万円
地区によっても差があります。たとえば中古マンションの1㎡あたりの中央値は、南小岩が104万円、船堀が84万円、南葛西が55万円でした。土地と建物（戸建など）の価格の中央値は、南葛西が6,700万円、船堀が6,250万円、篠崎町が4,300万円です。
中央値は「真ん中の取引」で、個々の物件の価格を示すものではありません。駅からの距離、築年数、階数、土地の形や道路との関係などで、価格は大きく変わります。地区ごとの詳しい数字は、江戸川区の不動産取引価格・相場のページで確認できます。
査定額は「売れる金額」ではない
売却を考えると、まず査定を受けることになります。ただ、査定額は「この金額で売れる」と約束された金額ではありません。相場より高い金額で売り出すと、買い手が見つからないまま時間がたってしまうこともあります。
査定を受けるときは、金額だけでなく「なぜその金額なのか」という根拠を確認することが大切です。くわしくは、査定額は「売れる金額」ではありませんと不動産査定で見られるポイントと査定価格の考え方でまとめています。
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古い木造住宅を売る・建て替えるときに関わる区の制度
不燃化特区（南小岩・松島・平井・東松本）
江戸川区では、南小岩七・八丁目周辺、松島三丁目、平井二丁目付近、南小岩南部・東松本付近の4地区が「不燃化特区」に指定されていて、制度は令和13年3月31日まで延長されています。
区の案内によると、昭和56年5月31日以前の木造の建物を取り壊す場合に、延床面積1㎡あたり23,000円を上限とする助成があり、アスベストの調査・除去にも助成があります。建て替える場合は設計・工事監理の助成を受けられます。取り壊した後の土地や、建て替えた耐火・準耐火建築物は、最長5年間、固定資産税・都市計画税の減免を受けられます。専門家の無料派遣もあります。
区内全域の老朽住宅の除却助成
特区の外でも、昭和56年5月31日以前に建てた2階以下の個人所有の木造住宅で、耐震診断の評点が1.0未満のものは、取り壊しの費用の2分の1（上限50万円）の助成があります。令和8年度からは、一部の地域と空き家は上限が100万円になりました。申請の期限は令和8年12月25日です。
古い木造住宅をお持ちの方は、「そのまま売る」「取り壊して土地として売る」「建て替えて住み続ける」など、どの選択をするかで使える制度が変わります。売却の方法を決める前に、区の制度を確認しておきましょう。
空き家や不動産の相談先
江戸川区では、空き家の利活用は福祉推進課住宅係、老朽化して危ない建物は建築指導課が相談を受けています。区民相談室では、宅建協会による不動産相談（第2・第4水曜）や、司法書士・土地家屋調査士・建築士の専門家相談を当日先着順で受けられます。分譲マンションについては、マンション管理士による無料相談会が毎月開かれています。東京都も、空き家の所有者の相談に無料で応じる「空き家ワンストップ相談窓口」を設けています。
相続した空き家を売るときの「3,000万円特別控除」には、期限や耐震・解体の要件など、細かい条件があります。くわしくは相続した空き家を売る前に確認したい3,000万円特別控除の期限・耐震・解体要件で整理しています。税金の扱いは個別の事情で変わるため、適用できるかどうかは税務署や税理士に確認してください。
売り出す前に準備しておきたいこと
- 購入時の書類をそろえる：売買契約書、重要事項説明書、登記の書類、図面などを、査定の時点で用意しておくと進めやすくなります。
- ローンの残高を確認する：住宅ローンが残っている場合は、残高と完済の方法を確認します。
- ハザードマップを見ておく：区は陸地の7割がゼロメートル地帯で、荒川・江戸川の氾濫や高潮、内水の想定を気にする買い手もいます。区は大規模な水害のときは原則として区外へ避難する「広域避難」を案内しています。売主として事前に確認しておくと、質問にも落ち着いて答えられます。
- かかる費用と税金を知る：仲介手数料や税金を差し引いた手取りの目安を出しておきます。
売却全体の流れは不動産売却の流れと売主が準備することを段階別に解説、費用と税金は不動産売却時にかかる費用と税金の基本でまとめています。手取りの目安は売却手取りの計算ツールでも出せます。江戸川区の暮らしの情報は江戸川区の住みやすさの記事でまとめています。
まとめ
江戸川区で売却を考えるときは、まず種類・広さ・地区ごとの相場を知り、査定額の根拠を確かめることが出発点です。古い木造住宅をお持ちの場合は、不燃化特区や区内全域の除却助成など、区の制度によって選べる方法や負担が変わることがあります。
HALENAMI MEDIAを運営する株式会社HALENAMIは、江戸川区を含む一都三県で、住まいの売却・購入のご相談を承っています。「まだ売るか決めていない」段階からでもご相談いただけます。ご相談は無料です。
公式情報
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
- 江戸川区「不燃化特区」
- 江戸川区「老朽木造住宅の除却助成」
- 江戸川区「空き家について」
- 江戸川区「専門家相談」
- 江戸川区「分譲マンション無料相談会」
- 江戸川区「水害ハザードマップ」
HALENAMIでは、東京・神奈川を中心に一都三県の住まいの売却相談を無料で承っています。査定の前に、売り方や時期の考え方から一緒に整理します。
