※本記事にはプロモーション（広告）が含まれます。
鎌倉駅、大船駅、七里ヶ浜。鎌倉市は、三方を山に囲まれ南は海に開けた、歴史ある街です。指定文化財は600件を超え、市域の半分以上が風致地区に指定されるなど、緑と古都の景観を守る仕組みが住まいにもかかわっています。
この記事では、鎌倉市・神奈川県の公式情報と国の公開データをもとに、人口や地形、交通、暮らしの施設、景観のルール、市の住まいの支援制度、津波や土砂災害への備えを整理しました。鎌倉市で家を買う・借りる・売ることを考えている方が、確かめておきたい点を順番にまとめています。
この記事でわかること
- 鎌倉市の人口・面積など、基本のデータ
- 山と谷戸と海。地形と住まい選びの関係
- 古都保存法・風致地区・景観地区など、建物のルール
- 市内の鉄道と駅
- 不動産の取引価格の目安
- 市の住まいの支援制度と、津波・土砂災害のハザードマップ
鎌倉市の基本データ
鎌倉市は神奈川県の南東部、都心から約50キロメートル、横浜から約20キロメートルの位置にあります。西は藤沢市、東は逗子市、北は横浜市に接し、南は相模湾に面しています。面積は39.66平方キロメートルで、鎌倉・腰越・深沢・大船・玉縄の5つの地域に分かれています。
市の公表によると、2026年9月1日現在の人口は168,737人、世帯数は77,864世帯です（国勢調査の速報値をもとにした推計です）。
山と谷戸と海。地形を知っておく
市の資料によると、鎌倉市は多摩丘陵と三浦丘陵が出会うあたりにあり、市域のほとんどが山や台地です。人々は昔から、山と山のあいだの谷間「谷戸（やと）」を切り開いて平らな土地をつくり、暮らしてきました。中心部は、三方を丘陵に囲まれ、南の海に向かって開けた低い土地に市街地が広がっています。
- 谷戸の住宅地：静かで緑が近い一方、奥へ行くほど坂や細い道が増えます。斜面の近くでは土砂災害の情報を必ず確認しましょう。
- 海に近い低い土地：海辺の暮らしが身近な一方、津波の想定を確認しておきたい地域です。
- 大船・深沢などの平地：駅や商業施設が集まり、日々の暮らしの便利さを重視する方に向いています。
建物を建てる前に知っておきたい、鎌倉のルール
鎌倉市では、古都の景観と緑を守るために、建物や工事にかかわるルールがあります。土地を買って家を建てる・建て替える予定がある方は、事前に確認しておくことが大切です。
- 歴史的風土保存区域（古都保存法）：約982ヘクタールが指定されており、工事の前に市長への届出が必要です。そのうち約574ヘクタールの「歴史的風土特別保存地区」では、県知事の許可が必要で、新築は基本的に認められません。
- 風致地区：市域の約55.5％にあたる約2,194ヘクタールが指定されており、建物を建てるには市長の許可が必要です。種別ごとに、高さ（8〜15メートル）や建ぺい率、緑化などの基準があります。
- 景観地区：鎌倉景観地区（約225ヘクタール）と北鎌倉景観地区（約7ヘクタール）では、建物の高さが原則15メートルまで（第一種低層住居専用地域は10メートルまで）で、建築確認に加えて市長の認定を受けてから着工します。
同じ鎌倉市内でも、土地によって建てられる建物が大きく変わります。土地や中古住宅を選ぶときは、どのルールがかかる場所かを、不動産会社や市の窓口で必ず確かめましょう。
市内を通る鉄道と主な駅
鎌倉市には、JR・江ノ島電鉄・湘南モノレールが通っています。
- JR東海道線・横須賀線・京浜東北線（根岸線）・湘南新宿ライン：大船駅
- JR横須賀線・湘南新宿ライン：北鎌倉駅、鎌倉駅
- 江ノ島電鉄：腰越駅から鎌倉駅までの9駅（腰越・鎌倉高校前・七里ヶ浜・稲村ヶ崎・極楽寺・長谷・由比ヶ浜・和田塚・鎌倉）
- 湘南モノレール：大船駅、富士見町駅、湘南町屋駅、湘南深沢駅、西鎌倉駅、片瀬山駅
大船駅は多くの路線が集まる乗り換えの拠点です。一方、江ノ電の沿線は観光シーズンに混み合うことがあります。通勤・通学と休日の両方の暮らしを思い浮かべて、使う駅を考えてみましょう。
学校・保育・医療など、暮らしの施設
国の公開データ（国土交通省「不動産情報ライブラリ」の国土数値情報）を集計すると、鎌倉市には次のような施設があります。
- 市立小学校 16校、市立中学校 9校
- 保育所などの施設 63か所、幼稚園 19か所、幼保連携型認定こども園 3か所
- 病院 12か所、診療所 178か所、歯科診療所 132か所
- 市立図書館 5館
データの時点は項目ごとに異なり、最新の状況とは違う場合があります。どの小学校・中学校に通うかは住所ごとに市が定めているので、鎌倉市の公式情報で通学区域を確認してください。
不動産の取引価格の目安
国土交通省が公表した成約価格・取引価格（2025年4月〜2026年3月の取引）を集計すると、鎌倉市の中央値は、中古マンションが3,900万円（専有面積の中央値80㎡）、土地が3,700万円（土地面積の中央値180㎡）、土地と建物（戸建など）が4,950万円でした。
中央値は「真ん中の取引」で、個々の物件の価格を示すものではありません。鎌倉市では、駅や海までの近さ、坂の有無、建物のルールによって、同じ広さでも価格が大きく変わります。地区ごとの取引や広さ別の価格、学校名の一覧は、鎌倉市の不動産取引価格・相場のページにまとめています。
住まいに関わる鎌倉市の支援制度
鎌倉市には、住まいに関わる次のような制度があります（2026年度＝令和8年度）。
- 木造住宅の耐震診断・耐震改修工事費等補助：2000年（平成12年）5月31日以前に着工した木造住宅などを対象に、現地での耐震診断（費用10万5千円のうち8万3千円を市が補助）と、耐震改修工事等（費用の2分の1、上限115万円）の補助があります。改修は契約前の申請が必要です。
- 危険ブロック塀等の除却費補助：ブロック塀の撤去と軽いフェンスの設置に、費用の2分の1（市立小学校の通学路沿いは10分の9）の補助があります。2026年度の申請は10月末日までです。
- 既成宅地等防災工事資金助成：がけ地の防災工事に、費用の2分の1（上限500万円）などの助成があります。事前の相談と現地確認が必要です。
- 住宅用再生可能エネルギー・省エネ機器等設置費補助：太陽光発電や蓄電池などが対象で、予算の範囲で受け付けています。
こうした制度は、年度ごとに内容や受付期間が変わります。利用を考えている方は、必ず鎌倉市の最新の案内を確認してください。
災害への備え：津波と土砂災害を確認する
鎌倉市は、津波・地震・洪水・内水・高潮・土砂災害のハザードマップを公開しています。津波ハザードマップは、神奈川県が公表した最大クラスの津波の浸水想定がもとになっており、市の案内では、最大の津波の高さは14.5メートル、最も早い到達は8分と想定されています。
また、山と谷戸の多い鎌倉市では、土砂災害への備えも欠かせません。神奈川県の公表では、2026年5月29日現在、市内に土石流の土砂災害警戒区域が65区域、急な斜面の崩れ（急傾斜地の崩壊）の土砂災害警戒区域が409区域指定されています。
家を買う・借りる前には、候補の住所がこれらのマップでどうなっているか、高台や避難場所までの道のりとあわせて確かめておきましょう。不安な点は、不動産会社に遠慮なく確認してください。
鎌倉市で住まいを探すときの確認の順番
- 暮らしたい地域を決める：大船・深沢などの平地か、谷戸の住宅地か、海の近くかを考えます。
- 建物のルールを確認する：古都保存法・風致地区・景観地区のどれにかかるかを確かめます。
- 相場を知る：種類や広さごとの取引価格の目安を確認します。
- ハザードマップを確認する：津波と土砂災害の両方を見ます。
- 学区と支援制度を確認する：通学区域と、耐震やがけ地の助成も確認します。
購入にかかる費用や住宅ローンの返済額は、諸費用・ローン・売却手取りの計算ツールでも目安を出せます。
まとめ
鎌倉市は、古都の歴史と山・海の自然が身近にある街です。その魅力を守るために、建物のルールや、津波・土砂災害への備えが、住まい選びに深くかかわります。地域ごとの特徴とルール、ハザードマップを順番に確かめていくことで、自分に合う場所が見えてきます。
HALENAMI MEDIAを運営する株式会社HALENAMIは、神奈川県を含む一都三県で住まいの購入・売却のご相談を承っています。鎌倉市での住まいのことも、ご相談は無料です。
公式情報
- 鎌倉市「鎌倉市の人口」
- 鎌倉市「鎌倉の統計」
- 鎌倉市「歴史的風致維持向上計画 第1章」（PDF）
- 鎌倉市「風致地区・古都保存区域のしおり」（PDF）
- 鎌倉市「景観地区」（PDF）
- 江ノ島電鉄「駅情報」
- 湘南モノレール「駅情報」
- 鎌倉市「ハザードマップ」
- 鎌倉市「津波ハザードマップ」
- 神奈川県「土砂災害警戒区域等の指定（鎌倉市）」
- 鎌倉市「木造住宅の耐震相談・耐震診断」
- 鎌倉市「木造住宅耐震改修工事費等補助」
- 鎌倉市「危険ブロック塀等の除却費補助」
- 鎌倉市「既成宅地等防災工事資金助成」
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
