2027年4月開始の「上位住宅トップランナー制度」で新築住宅選びはどう変わる？｜省エネ表示・住宅ローン減税・フラット35の確認点

2026年10月12日

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2027年（令和9年）4月1日から、「上位住宅トップランナー制度」が始まります。家を建てたり、建売住宅やマンションを買ったりする人にとって、何が変わるのでしょうか。

この記事では、国土交通省などの公式情報をもとに、新しい制度の中身と、新築住宅を選ぶ人が今から確かめておきたい省エネの表示や住宅ローン減税、フラット35の決まりを整理しました。

この記事でわかること

上位住宅トップランナー制度とは何か、いつ始まるか
今の住宅トップランナー制度との違い
新築住宅を選ぶ人が見ておきたい「省エネ性能ラベル」
住宅ローン減税とフラット35の省エネの決まり

2027年4月1日に始まる「上位住宅トップランナー制度」

改正された建築物省エネ法（令和8年法律第75号、令和8年7月公布）にもとづき、「上位住宅トップランナー制度」が令和9年4月1日から始まります。施行の日を定める政令は、令和8年9月11日に閣議決定されました（国土交通省の報道発表）。

国土交通省は、おおむね市場の4分の1を占める住宅供給事業者を「上位住宅トップランナー」に指定します。指定された事業者は、目標を含む中長期的な計画をつくり、その取り組みの状況を毎年度、国土交通大臣に報告しなければなりません（国土交通省）。

指定の目安は、年間の供給戸数

指定されるのは、前の年度に供給した住宅の戸数が次の数以上の事業者です（国土交通省）。

建売戸建て住宅：2,000戸
分譲マンション：2,000戸
注文戸建て住宅：2,000戸
賃貸アパート：15,000戸

国土交通省の資料では、住宅トップランナーを「上位2分の1を占める事業者」、上位住宅トップランナーを「上位4分の1を占める事業者」とし、上位住宅トップランナーがZEH水準を超える方向へ進む図が示されています（国土交通省の資料）。ただし、上位住宅トップランナーが満たすべき具体的な数値の基準は、この記事を書いた時点の公表資料では確認できませんでした。

今の「住宅トップランナー制度」との違い

今の住宅トップランナー制度は、規格化された住宅を一定の戸数以上供給する事業者（建売戸建て150戸以上、注文戸建て300戸以上、賃貸アパート1,000戸以上、分譲マンション1,000戸以上）に、国が定めた省エネ基準を超える水準をめざす努力を求める制度です。目標年度に達成が不十分なら、国土交通大臣は勧告や公表、命令ができます（国土交通省の資料）。

今の基準では、たとえば注文戸建て住宅は、断熱等級5相当の外皮性能、一次エネルギーの基準（BEI）0.75、太陽光発電の設置率87.5%を、2027年度の目標としています。建売戸建て住宅は、BEI 0.80、太陽光の設置率37.5%です（同資料）。

新しい制度は、この中でもとくに大きな事業者に、計画づくりと毎年の報告を義務づけるものです。大手の住宅会社は、今後さらに省エネ性能を高めた住宅を増やしていくことになります。

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新築住宅を選ぶ人が今から確かめたいこと

広告にある「省エネ性能ラベル」

2024年4月から、事業者は新築住宅を販売・賃貸するときの広告に、省エネ性能のラベルを表示することが必要になりました。ラベルには、エネルギー消費性能（★の数）と断熱性能が必ず示され、両方が一定以上ならZEH水準を達成していることがわかります（国土交通省「省エネ性能表示制度」）。物件を比べるときは、価格や広さと一緒にこのラベルも見ておきましょう。

住宅ローン減税：2028年以降は「省エネ基準適合」だけでは対象外に

住宅ローン減税は、入居日が令和8年1月1日〜令和12年12月31日の住宅まで5年間延長されました。ただし、新築住宅では、省エネ性能によって借入限度額が大きく変わります（国土交通省「住宅ローン減税」）。

長期優良住宅・低炭素住宅：4,500万円（子育て世帯などは5,000万円）×13年
ZEH水準省エネ住宅：3,500万円（同4,500万円）×13年
省エネ基準適合住宅：2026年・2027年の入居は2,000万円（同3,000万円）×13年。建築確認が令和10年以降のものは対象外（登記簿上の建築日が令和10年6月30日までは対象）
省エネ基準を満たさない新築住宅：原則として対象外

これから新築を選ぶなら、少なくともZEH水準かどうかは、住宅ローン減税の面でも大きな違いになります。

フラット35の省エネの決まり

2025年4月以後に着工するすべての新築住宅には、国の省エネ基準への適合が義務になりました（住宅金融支援機構）。金利が下がるフラット35S（新築）の金利Aプランは、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上の住宅が対象です（住宅金融支援機構）。

まとめ

2027年4月から、大手の住宅供給事業者には、省エネ性能を一段と高めるための計画づくりと毎年の報告が義務になります。具体的な基準の数字はまだ公表資料で確認できませんが、大手の住宅会社の新築住宅は、これからさらに省エネ性能の高いものが増えていくと考えられます。

家を買う人にとっては、2028年以降に建築確認を受ける新築住宅は、省エネ基準を満たすだけでは住宅ローン減税の対象にならない点がとくに大切です。物件を比べるときは、広告の省エネ性能ラベルで、ZEH水準を満たしているかを確かめましょう。くわしい費用の考え方は住宅購入時に必要な自己資金と諸費用の考え方でもまとめています。

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