40㎡台中古マンションは住宅ローン控除の対象？

2026年以降の住宅ローン減税では、既存住宅を含む床面積要件が原則40㎡以上に緩和されています。そのため、40㎡台の中古マンションも対象になり得ますが、床面積だけで利用可否が決まるわけではありません。

この記事では、2026年9月29日時点の公式情報をもとに、40㎡以上50㎡未満の中古マンションで確認する所得、登記上の専有面積、居住、住宅ローン、耐震、申告の要件を整理します。

2026年以降、40㎡台でも対象になり得る

令和8年度税制改正により、住宅ローン減税の適用期限は5年間延長され、2026年1月1日から2030年12月31日までに入居した場合が適用対象期間とされています。関連税制法は2026年3月31日に成立しています。

ただし、40㎡以上50㎡未満の中古住宅は、通常の中古住宅とは別に「特例既存住宅」として確認する必要があります。床面積の2分の1以上を自己の居住用に使用し、控除を受ける年分の合計所得金額が1,000万円以下であることが、床面積要件に関係する条件です。

一方、合計所得金額が1,000万円を超える人や、子育て世帯等の借入限度額の上乗せ措置を利用する人は、床面積50㎡以上が必要とされています。40㎡台なら一律に対象になるのではなく、自分がどの区分で確認されるかを分けて考えることが重要です。

最初に見るのは広告面積ではなく登記上の専有面積

中古マンションの床面積判定は、広告やパンフレットの面積ではなく、登記事項証明書に表示された床面積で行います。共用廊下や階段などは含めず、区分所有する専有部分の床面積で判定します。

物件広告に「40㎡台」と表示されていても、その数字だけでは住宅ローン控除の床面積要件を確認できません。購入前に、登記事項証明書の専有部分の床面積を不動産会社や建築事業者に確認し、広告上の面積との違いがある場合は理由を確認してください。

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40㎡台の中古マンションで確認する主な条件

床面積以外にも、居住開始、住宅ローン、所得、住宅の建築時期や耐震性、申告の条件があります。40㎡台の場合は、次の項目をまとめて確認します。

通常の中古住宅の所得要件は、控除を受ける年分の合計所得金額2,000万円以下とされています。40㎡以上50㎡未満の特例既存住宅では1,000万円以下とされているため、所得区分は床面積と合わせて確認が必要です。

築年数ではなく建築時期と耐震要件を確認する

中古住宅は、原則として1982年1月1日以後に建築された住宅であることが必要です。それ以前に建築された住宅は、取得前2年以内に耐震基準への適合が証明されているなど、所定の耐震要件を満たす必要があります。

さらに、耐震改修を行って適用を受ける場合には、取得日までの申請や居住開始日までの改修・証明など、別の要件があります。旧耐震に該当する可能性がある中古マンションは、建築時期だけで判断せず、必要な証明や手続きについて契約前に確認してください。

住宅の性能区分は控除期間や借入限度額の確認につながる

2026年以降に入居する既存の長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅について、国土交通省は控除率0.7％、控除期間13年間の制度概要を示しています。住宅の性能区分によって借入限度額や控除期間が異なるため、床面積だけでなく住宅の区分も確認します。

これらの区分を利用するには、認定通知書、住宅性能評価書、住宅省エネルギー性能証明書など、区分に応じた証明書類が必要です。中古マンションの販売資料に性能の記載がある場合でも、どの書類で区分を確認できるのかを建築事業者や不動産会社に確認してください。

購入前から入居後までの確認手順

40㎡台の中古マンションで住宅ローン控除を検討する場合は、床面積だけを先に見るのではなく、次の順番で資料をそろえると確認事項を整理しやすくなります。

1. 登記事項証明書の専有面積を確認する。広告やパンフレットではなく、共用部分を含まない登記上の床面積を確認します。
2. 自分の所得区分と利用する措置を確認する。40㎡以上50㎡未満では合計所得金額1,000万円以下の条件があるほか、所得や上乗せ措置の利用によって50㎡以上が必要になる場合があります。
3. 居住と住宅ローンの計画を確認する。取得日から6か月以内の居住開始、その年の12月31日までの継続居住、返済期間10年以上の一定の住宅ローン等を確認します。
4. 建築時期、耐震性、性能区分の資料を確認する。1982年1月1日より前に建築された住宅は、耐震要件や証明の確認が必要です。性能区分を利用する場合は、対応する証明書類も確認します。
5. 入居した年分の確定申告に備える。中古住宅で住宅ローン減税を受けるには、入居した年分の確定申告を申請者本人が行います。給与所得者は2年目以降、年末調整で控除を受けられます。

この順番で確認すると、「40㎡台だから対象か」という一つの判断ではなく、登記面積、所得、居住、ローン、耐震、証明書類を分けて確認できます。個別の適用可否や必要書類の詳細は、契約前に公式サイトと関係事業者へ確認してください。

まとめ：40㎡台は面積以外の条件まで確認する

2026年以降、40㎡以上50㎡未満の中古マンションは、特例既存住宅として住宅ローン控除の対象になり得ます。ただし、合計所得金額1,000万円以下などの条件があり、広告面積ではなく登記上の専有面積で判定されます。

購入を検討する際は、登記事項証明書の面積、所得区分、居住開始時期、住宅ローンの返済期間、建築時期と耐震要件、性能証明書類の順に確認してください。適用対象期間は2026年1月1日から2030年12月31日までの入居ですが、制度の詳細は公式情報で確認することが大切です。

公式情報

• 国土交通省：住宅税制に関する情報
• 国土交通省：住宅ローン減税に関する情報
• 国税庁：住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）
• 国土交通省：住宅ローン減税の概要・必要書類