中央区で家を売る前に確認したいこと｜広さ・地区ごとの相場・マンション管理相談・耐震化の助成

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中央区で家やマンションを売ろうと考えたとき、「いくらで売れるのか」「どこに相談すればいいのか」と迷う方は多いと思います。中央区の取引のほとんどは中古マンションで、晴海・勝どき・月島などの湾岸の地区から、日本橋や銀座まで、地区や広さによって価格が違います。

この記事では、国土交通省の公表データと中央区の公式情報をもとに、中央区で売却を考えたときに、最初に確かめておきたいことを順番にまとめました。

まず、中央区の相場の目安を知る

国土交通省が公表した成約価格・取引価格（2025年4月〜2026年3月の取引）を集計すると、中央区の中央値は、中古マンションが1億1,000万円、土地が2億8,000万円、土地と建物が4億円でした。土地や土地と建物の取引は件数が少なく、ビルなどの取引も含まれるため、目安として見てください。

中古マンションは広さによって価格が大きく変わります。2025年4月〜2026年3月の取引で、専有面積ごとの中央値は次のとおりです。

• 30㎡未満：2,300万円
• 30〜50㎡：6,100万円
• 50〜70㎡：1億1,000万円
• 70㎡以上：1億6,000万円

地区によっても差があります。取引がもっとも多いのは晴海で、中古マンションの1㎡あたりの中央値は200万円でした。ほかに、勝どきが214万円、銀座が186万円、月島が173万円、築地が149万円です。

中央値は「真ん中の取引」で、個々の物件の価格を示すものではありません。駅からの距離、築年数、階数、眺望、管理の状態などで、価格は大きく変わります。地区ごとの詳しい数字は、中央区の不動産取引価格・相場のページで確認できます。

査定額は「売れる金額」ではない

売却を考えると、まず査定を受けることになります。ただ、査定額は「この金額で売れる」と約束された金額ではありません。相場より高い金額で売り出すと、買い手が見つからないまま時間がたってしまうこともあります。

査定を受けるときは、金額だけでなく「なぜその金額なのか」という根拠を確認することが大切です。くわしくは、査定額は「売れる金額」ではありませんと不動産査定で見られるポイントと査定価格の考え方でまとめています。

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マンションを売るときの区の相談先

中央区では、中央区都市整備公社が、区分所有者も対象にした分譲マンション管理相談を予約制で行っています（原則として第2・第4月曜）。管理の状態は、買い手が気にする点のひとつです。売り出す前に、管理規約や長期修繕計画、修繕積立金の状況を確認しておきましょう。マンションの建て替えなど再生についても、区のページで相談窓口が案内されています。

古い木造住宅の耐震・除却に関わる区の制度

中央区には東京都の不燃化特区の指定地区はありませんが、木造建築物の耐震化に助成があります。旧耐震などの木造建築物は、簡易耐震診断が無料で、耐震診断と補強計画の作成は全額、耐震補強工事は費用の2分の1（上限330万円）の助成があります。区は、令和8年度中に工事などを始めたい場合は「令和8年10月までに相談」するよう案内しています。

また、道路に接していない敷地などに老朽化した空き家が建っている場合は、「密集街区環境改善まちづくり事業」で、建物の除却費の5分の4（最大150万円）の補助を受けられることがあります。境界が確定していることなどの要件があります。

相談先

中央区の区民相談室では、不動産取引相談（第3月曜）や法律相談、土地家屋調査測量・表示登記相談、司法書士相談、税務相談、遺言・公証相談を予約制で受けられます。東京都も、空き家の相続・売却・賃貸などの相談に無料で応じる「空き家ワンストップ相談窓口」を設けています。

相続した空き家を売るときの「3,000万円特別控除」には、期限や耐震・解体の要件など、細かい条件があります。くわしくは相続した空き家を売る前に確認したい3,000万円特別控除の期限・耐震・解体要件で整理しています。税金の扱いは個別の事情で変わるため、適用できるかどうかは税務署や税理士に確認してください。

売り出す前に準備しておきたいこと

1. 購入時の書類をそろえる：売買契約書、重要事項説明書、登記の書類、図面などを、査定の時点で用意しておくと進めやすくなります。
2. 管理の資料を確かめる：管理規約、長期修繕計画、修繕積立金の額と残高などを確認しておきます。
3. ローンの残高を確認する：住宅ローンが残っている場合は、残高と完済の方法を確認します。
4. ハザードマップを見ておく：中央区は、荒川と、隅田川・神田川・日本橋川の洪水のマップを公開していて、高潮や内水は東京都の想定区域図を見るよう案内しています。売主として事前に確認しておくと、質問にも落ち着いて答えられます。
5. かかる費用と税金を知る：仲介手数料や税金を差し引いた手取りの目安を出しておきます。

売却全体の流れは不動産売却の流れと売主が準備することを段階別に解説、費用と税金は不動産売却時にかかる費用と税金の基本でまとめています。手取りの目安は売却手取りの計算ツールでも出せます。中央区の暮らしの情報は中央区の住みやすさの記事でまとめています。

まとめ

中央区で売却を考えるときは、まず広さ・地区ごとのマンションの相場を知り、査定額の根拠を確かめることが出発点です。マンションの管理の状態を確かめ、古い木造住宅をお持ちの場合は、区の耐震化の助成の相談時期にも気をつけましょう。

HALENAMI MEDIAを運営する株式会社HALENAMIは、中央区を含む一都三県で、住まいの売却・購入のご相談を承っています。「まだ売るか決めていない」段階からでもご相談いただけます。ご相談は無料です。

公式情報

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
• 中央区「分譲マンション管理相談」
• 中央区「木造建築物の耐震化助成」
• 中央区「密集街区環境改善まちづくり事業」
• 中央区「区民相談の一覧」
• 東京都「空き家ワンストップ相談窓口」
• 中央区「ハザードマップ」

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