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文京区で家やマンションを売ろうと考えたとき、「いくらで売れるのか」「古い家はどうすればいいのか」と迷う方は多いと思います。文京区は、地区や広さによって価格が違い、古い木造住宅の除却や建て替えには、区の手厚い助成があります。
この記事では、国土交通省の公表データと文京区の公式情報をもとに、文京区で売却を考えたときに、最初に確かめておきたいことを順番にまとめました。
この記事でわかること
- 文京区の取引価格の目安（種類・広さ・地区ごと）
- 査定額と実際の売却額の考え方
- 古い木造住宅を売る・解体する・建て替えるときに関わる区の制度
- 空き家やマンションの相談先
- 売り出す前に準備しておきたいこと
まず、文京区の相場の目安を知る
国土交通省が公表した成約価格・取引価格（2025年4月〜2026年3月の取引）を集計すると、文京区の中央値は、中古マンションが6,800万円、土地が1億3,000万円、土地と建物（戸建など）が1億1,500万円でした。
中古マンションは広さによって価格が大きく変わります。2025年4月〜2026年3月の取引で、専有面積ごとの中央値は次のとおりです。
- 30㎡未満：2,200万円
- 30〜50㎡：4,500万円
- 50〜70㎡：8,100万円
- 70㎡以上：1億4,000万円
地区によっても差があります。たとえば中古マンションの1㎡あたりの中央値は、小石川が164万円、千石が160万円、本郷が156万円、音羽が105万円でした。土地と建物（戸建など）の価格の中央値は、小日向が1億5,000万円、小石川が1億3,000万円、千駄木が1億500万円です。
中央値は「真ん中の取引」で、個々の物件の価格を示すものではありません。駅からの距離、築年数、階数、土地の形や道路との関係などで、価格は大きく変わります。地区ごとの詳しい数字は、文京区の不動産取引価格・相場のページで確認できます。
査定額は「売れる金額」ではない
売却を考えると、まず査定を受けることになります。ただ、査定額は「この金額で売れる」と約束された金額ではありません。相場より高い金額で売り出すと、買い手が見つからないまま時間がたってしまうこともあります。
査定を受けるときは、金額だけでなく「なぜその金額なのか」という根拠を確認することが大切です。くわしくは、査定額は「売れる金額」ではありませんと不動産査定で見られるポイントと査定価格の考え方でまとめています。
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古い木造住宅を売る・建て替えるときに関わる区の制度
不燃化特区（大塚五・六丁目地区）と千駄木・根津の事業
文京区では、大塚五・六丁目地区が「不燃化特区」に指定されていて、令和8年4月1日から令和13年3月31日まで、建て替えの助成や老朽建築物の除却助成、高齢者世帯の建て替えの加算助成が受けられます。固定資産税・都市計画税の減免があるのは、この地区だけです。また、特区ではない区の事業として、千駄木二・五丁目と根津二丁目でも、令和8年10月1日から同じような助成が始まりました。
区内全域の除却・耐震化の助成
区内全域で、旧耐震で耐震基準を満たさない木造住宅を解体する場合に、解体費の3分の2以内（上限150万円）の助成があります。令和8年度からは、除却の助成を受ける前提の「容易な耐震診断」を区の職員が無料で行っています。耐震診断や耐震改修の助成もあります。令和8年度の申請受付は令和8年12月4日までです。
古い木造住宅をお持ちの方は、「そのまま売る」「解体して土地として売る」「建て替えて住み続ける」など、どの選択をするかで使える制度が変わります。売却の方法を決める前に、区の制度を確認しておきましょう。
空き家やマンションの相談先
文京区には、空き家の所有者向けの専門家相談があり、区の無料相談では、宅地建物取引士による不動産相談（空き家の相談も受け付け）や、弁護士の法律相談、税理士の税務相談を受けられます。分譲マンションについては、マンション管理士による無料の個別相談があり、令和8年度からは分譲マンションの建替え助成も始まっています。東京都も、空き家の相続・売却などの相談に無料で応じる「空き家ワンストップ相談窓口」を設けています。
相続した空き家を売るときの「3,000万円特別控除」には、期限や耐震・解体の要件など、細かい条件があります。くわしくは相続した空き家を売る前に確認したい3,000万円特別控除の期限・耐震・解体要件で整理しています。税金の扱いは個別の事情で変わるため、適用できるかどうかは税務署や税理士に確認してください。
売り出す前に準備しておきたいこと
- 購入時の書類をそろえる：売買契約書、重要事項説明書、登記の書類、図面などを、査定の時点で用意しておくと進めやすくなります。
- ローンの残高を確認する：住宅ローンが残っている場合は、残高と完済の方法を確認します。
- ハザードマップを見ておく：文京区は、内水（2026年9月版）、洪水・高潮、土砂災害のマップを公開しています。坂や崖の近く、低い土地では、想定を気にする買い手もいます。売主として事前に確認しておくと、質問にも落ち着いて答えられます。
- かかる費用と税金を知る：仲介手数料や税金を差し引いた手取りの目安を出しておきます。
売却全体の流れは不動産売却の流れと売主が準備することを段階別に解説、費用と税金は不動産売却時にかかる費用と税金の基本でまとめています。手取りの目安は売却手取りの計算ツールでも出せます。文京区の暮らしの情報は文京区の住みやすさの記事でまとめています。
まとめ
文京区で売却を考えるときは、まず種類・広さ・地区ごとの相場を知り、査定額の根拠を確かめることが出発点です。古い木造住宅をお持ちの場合は、不燃化特区や区内全域の除却助成など、区の制度によって選べる方法や負担が変わることがあります。
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