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渋谷区で家やマンションを売ろうと考えたとき、「いくらで売れるのか」「古い家はどうすればいいのか」と迷う方は多いと思います。渋谷区は、エリアごとの価格差が非常に大きく、本町など古い木造住宅が集まる地域には、解体や建て替えを支える区の制度があります。
この記事では、国土交通省の公表データと渋谷区の公式情報をもとに、渋谷区で売却を考えたときに、最初に確かめておきたいことを順番にまとめました。
この記事でわかること
- 渋谷区の取引価格の目安（種類・広さ・地区ごと）
- 査定額と実際の売却額の考え方
- 古い木造住宅を売る・建て替えるときに関わる区の制度
- 空き家を売るときの相談先
- 売り出す前に準備しておきたいこと
まず、渋谷区の相場の目安を知る
国土交通省が公表した成約価格・取引価格（2025年4月〜2026年3月の取引）を集計すると、渋谷区の中央値は、中古マンションが8,700万円（50㎡以上の家族向けは1億4,000万円）、土地が2億3,000万円、土地と建物（戸建など）が1億5,000万円でした。
中古マンションは広さによって価格が大きく変わります。専有面積ごとの取引価格の中央値は次のとおりです。
- 30㎡未満：2,350万円
- 30〜50㎡：5,400万円
- 50〜70㎡：1億1,000万円
- 70㎡以上：1億9,000万円
地区による差は特に大きく、中古マンションの1㎡あたりの中央値は、渋谷が215万円、神宮前が167万円の一方、幡ケ谷が105万円、笹塚が99万円でした。土地の1㎡あたりの中央値は、代々木が215万円、上原が214万円、本町が106万円です。
中央値は「真ん中の取引」で、個々の物件の価格を示すものではありません。駅からの距離、築年数、階数、土地の形や道路との関係などで、価格は大きく変わります。地区ごとの詳しい数字は、渋谷区の不動産取引価格・相場のページで確認できます。
査定額は「売れる金額」ではない
売却を考えると、まず査定を受けることになります。ただ、査定額は「この金額で売れる」と約束された金額ではありません。相場より高い金額で売り出すと、買い手が見つからないまま時間がたってしまうこともあります。
査定を受けるときは、金額だけでなく「なぜその金額なのか」という根拠を確認することが大切です。くわしくは、査定額は「売れる金額」ではありませんと不動産査定で見られるポイントと査定価格の考え方でまとめています。
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古い木造住宅を売る・建て替えるときに関わる区の制度
本町地区の「整備地域等不燃化集中促進事業」
渋谷区では、本町地区が平成28年に「不燃化特区」に指定され、燃えにくいまちづくりが進められてきました。区の案内によると、東京都の計画の改定によって、渋谷区の不燃化特区制度は令和7年度末で終了しました。
そのかわりに、令和8年度からは本町二・四・五・六丁目の各一部が「整備地域等不燃化集中促進事業」の区域に指定され、昭和56年5月31日以前に建てられた木造または軽量鉄骨造の建物の除却・建替えへの助成が続けられています。専門家の派遣なども行われています。
この地区で古い木造住宅をお持ちの方は、「そのまま売る」「解体して土地として売る」「建て替えて住み続ける」など、どの選択をするかで使える制度が変わります。売却の方法を決める前に、区の制度を確認しておきましょう。
空き家を売るときの相談先
渋谷区には、NPO法人と連携した「渋谷区空家等ワンストップ相談窓口」があり、相続、修繕、利活用、除却、管理など、空き家についての相談を受け付けています。毎月の「空き家と相続の無料相談会」も開かれています。また、区の空家のページでは、3,000万円特別控除に必要な「被相続人居住用家屋等確認書」の交付についても案内されています。
相続した空き家を売るときの「3,000万円特別控除」には、期限や耐震・解体の要件など、細かい条件があります。くわしくは相続した空き家を売る前に確認したい3,000万円特別控除の期限・耐震・解体要件で整理しています。税金の扱いは個別の事情で変わるため、適用できるかどうかは税務署や税理士に確認してください。
売り出す前に準備しておきたいこと
- 購入時の書類をそろえる：売買契約書、重要事項説明書、登記の書類、図面などを、査定の時点で用意しておくと進めやすくなります。
- ローンの残高を確認する：住宅ローンが残っている場合は、残高と完済の方法を確認します。
- ハザードマップを見ておく：谷にある土地では浸水、斜面に近い場所では土砂災害の想定を気にする買い手もいます。売主として事前に確認しておくと、質問にも落ち着いて答えられます。
- かかる費用と税金を知る：仲介手数料や税金を差し引いた手取りの目安を出しておきます。
売却全体の流れは不動産売却の流れと売主が準備することを段階別に解説、費用と税金は不動産売却時にかかる費用と税金の基本でまとめています。手取りの目安は売却手取りの計算ツールでも出せます。渋谷区の暮らしの情報は渋谷区の住みやすさの記事でまとめています。
まとめ
渋谷区で売却を考えるときは、まず種類・広さ・地区ごとの相場を知り、査定額の根拠を確かめることが出発点です。古い木造住宅をお持ちの場合は、区の助成制度によって、選べる方法や負担が変わることがあります。
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