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品川区で家やマンションを売ろうと考えたとき、「いくらで売れるのか」「古い家はどうすればいいのか」と迷う方は多いと思います。品川区は駅や地区ごとの価格差が大きく、古い木造住宅が集まる地域には、解体や建て替えを支える区の制度が多くあります。
この記事では、国土交通省の公表データと品川区の公式情報をもとに、品川区で売却を考えたときに、最初に確かめておきたいことを順番にまとめました。
この記事でわかること
- 品川区の取引価格の目安（種類・広さ・地区ごと）
- 査定額と実際の売却額の考え方
- 古い木造住宅を売る・建て替えるときに関わる区の制度
- 空き家を売るときの相談先
- 売り出す前に準備しておきたいこと
まず、品川区の相場の目安を知る
国土交通省が公表した成約価格・取引価格（2025年4月〜2026年3月の取引）を集計すると、品川区の中央値は、中古マンションが7,600万円（50㎡以上の家族向けは9,700万円）、土地が1億1,000万円、土地と建物（戸建など）が8,950万円でした。
中古マンションは広さによって価格が大きく変わります。専有面積ごとの取引価格の中央値は次のとおりです。
- 30㎡未満：2,300万円
- 30〜50㎡：4,350万円
- 50〜70㎡：7,500万円
- 70㎡以上：1億2,000万円
地区によっても差があります。たとえば中古マンションの1㎡あたりの中央値は、大崎が199万円、上大崎が145万円、東五反田が142万円、南大井が80万円でした。土地の1㎡あたりの中央値は、小山が154万円、中延が148万円、豊町が88万円です。
中央値は「真ん中の取引」で、個々の物件の価格を示すものではありません。駅からの距離、築年数、階数、土地の形や道路との関係などで、価格は大きく変わります。地区ごとの詳しい数字は、品川区の不動産取引価格・相場のページで確認できます。
査定額は「売れる金額」ではない
売却を考えると、まず査定を受けることになります。ただ、査定額は「この金額で売れる」と約束された金額ではありません。相場より高い金額で売り出すと、買い手が見つからないまま時間がたってしまうこともあります。
査定を受けるときは、金額だけでなく「なぜその金額なのか」という根拠を確認することが大切です。くわしくは、査定額は「売れる金額」ではありませんと不動産査定で見られるポイントと査定価格の考え方でまとめています。
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古い木造住宅を売る・建て替えるときに関わる区の制度
不燃化特区（戸越・中延・豊町・西品川・大井など8地区）
品川区では、次の8地区が「不燃化特区」に指定されています。事業期間は平成25年度から令和12年度までです。
- 東中延一・二丁目、中延二・三丁目及び西中延三丁目地区
- 補助29号線沿道地区
- 豊町四・五・六丁目、二葉三・四丁目及び西大井六丁目地区
- 旗の台四丁目・中延五丁目地区
- 戸越二・四・五・六丁目地区
- 西品川一・二・三丁目地区
- 大井五・七丁目、西大井二・三・四丁目地区
- 大井二丁目地区
区の案内によると、主な支援は次のとおりです。弁護士・税理士・一級建築士などの専門家の無料派遣、老朽建築物の解体除却費用の助成（木造は1㎡あたり最大36,000円、上限1,800万円など）、引越し費用の助成、燃えにくい建物（耐火・準耐火建築物）への建替え費用の助成、そして固定資産税・都市計画税の減免です。
解体除却の助成は、平成17年3月31日以前に建てられた木造建築物などが対象です。対象や金額には細かな要件があるため、売却の方法（そのまま売る、解体して土地として売るなど）を決める前に、区の制度を確認しておきましょう。
空き家を売るときの相談先
品川区には、空き家についての無料の相談窓口がいくつかあります。区の案内によると、相談を受けて現地調査も行う「空き家ホットライン」、宅建士・建築士などの資格を持つ相談員が売却・賃貸・相続などにワンストップで対応する「空き家専門相談窓口」、東京都の「空き家ワンストップ相談窓口」が案内されています。
相続した空き家を売るときの「3,000万円特別控除」には、期限や耐震・解体の要件など、細かい条件があります。くわしくは相続した空き家を売る前に確認したい3,000万円特別控除の期限・耐震・解体要件で整理しています。税金の扱いは個別の事情で変わるため、適用できるかどうかは税務署や税理士に確認してください。
売り出す前に準備しておきたいこと
- 購入時の書類をそろえる：売買契約書、重要事項説明書、登記の書類、図面などを、査定の時点で用意しておくと進めやすくなります。
- ローンの残高を確認する：住宅ローンが残っている場合は、残高と完済の方法を確認します。
- ハザードマップを見ておく：海に近い低地では浸水や高潮、台地の斜面に近い場所では土砂災害の想定を気にする買い手もいます。売主として事前に確認しておくと、質問にも落ち着いて答えられます。
- かかる費用と税金を知る：仲介手数料や税金を差し引いた手取りの目安を出しておきます。
売却全体の流れは不動産売却の流れと売主が準備することを段階別に解説、費用と税金は不動産売却時にかかる費用と税金の基本でまとめています。手取りの目安は売却手取りの計算ツールでも出せます。品川区の暮らしの情報は品川区の住みやすさの記事でまとめています。
まとめ
品川区で売却を考えるときは、まず種類・広さ・地区ごとの相場を知り、査定額の根拠を確かめることが出発点です。古い木造住宅をお持ちの場合は、不燃化特区などの区の制度によって、選べる方法や負担が変わることがあります。
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