荒川区で家を売る前に確認したいこと｜地区ごとの相場・不燃化特区の助成・空き家相談会

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荒川区で家やマンションを売ろうと考えたとき、「いくらで売れるのか」「古い家はどうすればいいのか」と迷う方は多いと思います。荒川区は、駅や地区によって価格が違い、古い木造住宅が集まる地域には、解体や建て替えを支える区の制度があります。

この記事では、国土交通省の公表データと荒川区の公式情報をもとに、荒川区で売却を考えたときに、最初に確かめておきたいことを順番にまとめました。

まず、荒川区の相場の目安を知る

国土交通省が公表した成約価格・取引価格（2025年4月〜2026年3月の取引）を集計すると、荒川区の中央値は、中古マンションが5,300万円、土地が6,100万円、土地と建物（戸建など）が5,700万円でした。

中古マンションは広さによって価格が大きく変わります。2025年4月〜2026年3月の取引で、専有面積ごとの中央値は次のとおりです。

• 30㎡未満：1,600万円
• 30〜50㎡：3,400万円
• 50〜70㎡：5,000万円
• 70㎡以上：7,000万円

地区によっても差があります。たとえば中古マンションの1㎡あたりの中央値は、西日暮里が106万円、東日暮里が100万円、南千住が85万円、西尾久が69万円でした。土地の1㎡あたりの中央値は、東日暮里が102万円、西日暮里が91万円、西尾久が52万円です。

中央値は「真ん中の取引」で、個々の物件の価格を示すものではありません。駅からの距離、築年数、階数、土地の形や道路との関係などで、価格は大きく変わります。地区ごとの詳しい数字は、荒川区の不動産取引価格・相場のページで確認できます。

査定額は「売れる金額」ではない

売却を考えると、まず査定を受けることになります。ただ、査定額は「この金額で売れる」と約束された金額ではありません。相場より高い金額で売り出すと、買い手が見つからないまま時間がたってしまうこともあります。

査定を受けるときは、金額だけでなく「なぜその金額なのか」という根拠を確認することが大切です。くわしくは、査定額は「売れる金額」ではありませんと不動産査定で見られるポイントと査定価格の考え方でまとめています。

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古い木造住宅を売る・建て替えるときに関わる区の制度

不燃化特区（荒川・南千住地区、町屋・尾久地区）

荒川区では、荒川・南千住地区と町屋・尾久地区の2地区が「不燃化特区」に指定されていて、制度は令和12年度まで続きます。区の案内によると、古い木造建築物などを解体する場合に、延べ面積1㎡あたり26,000円（500㎡まで）の助成があり、令和8年度からはアスベスト除去の費用の加算も拡充されました。建て替える場合は、設計・工事監理費と建築工事費の一部の助成を受けられ、高齢者と同居する場合は1棟200万円の加算もあります。住み替えの助成や専門家の派遣もあります。

区内の耐震化・除却の助成

特区の外でも、旧耐震（昭和56年5月31日以前）の木造の戸建住宅は、耐震診断が全額（上限30万円）、除却が費用の5分の4（上限180万円）、耐震建替えが費用の5分の4（上限200万円）の助成を受けられます。1年以上空き家になっている古い住宅を解体する「老朽空家住宅除却助成」（費用の3分の2、上限100万円）もあります。

古い木造住宅をお持ちの方は、「そのまま売る」「解体して土地として売る」「建て替えて住み続ける」など、どの選択をするかで使える制度が変わります。売却の方法を決める前に、区の制度を確認しておきましょう。

空き家を売るときの相談先

荒川区では、建築士・宅地建物取引士・司法書士・行政書士が相談に応じる無料の空き家相談会が開かれていて、令和8年度は11月30日、令和9年1月15日、3月3日に予定されています。空き家の専門家の派遣もあります。区民相談所では、不動産取引相談（第2・第4月曜）や法律相談、土地建物登記・測量相談を無料で受けられます。東京都も、空き家の相談に無料で応じる「空き家ワンストップ相談窓口」を設けています。

相続した空き家を売るときの「3,000万円特別控除」には、期限や耐震・解体の要件など、細かい条件があります。くわしくは相続した空き家を売る前に確認したい3,000万円特別控除の期限・耐震・解体要件で整理しています。税金の扱いは個別の事情で変わるため、適用できるかどうかは税務署や税理士に確認してください。

売り出す前に準備しておきたいこと

1. 購入時の書類をそろえる：売買契約書、重要事項説明書、登記の書類、図面などを、査定の時点で用意しておくと進めやすくなります。
2. マンションは管理の状態を確かめる：荒川区にはマンション管理計画の認定制度があり、区の申請手数料は当面無料です。認定の有無や修繕積立金の状況を確認しておきます。
3. ローンの残高を確認する：住宅ローンが残っている場合は、残高と完済の方法を確認します。
4. ハザードマップを見ておく：区の水害ハザードマップでは、荒川の洪水で区内のほぼ全域が浸水すると想定されています。西日暮里の一部には土砂災害警戒区域もあります。売主として事前に確認しておくと、質問にも落ち着いて答えられます。
5. かかる費用と税金を知る：仲介手数料や税金を差し引いた手取りの目安を出しておきます。

売却全体の流れは不動産売却の流れと売主が準備することを段階別に解説、費用と税金は不動産売却時にかかる費用と税金の基本でまとめています。手取りの目安は売却手取りの計算ツールでも出せます。荒川区の暮らしの情報は荒川区の住みやすさの記事でまとめています。

まとめ

荒川区で売却を考えるときは、まず種類・広さ・地区ごとの相場を知り、査定額の根拠を確かめることが出発点です。古い木造住宅をお持ちの場合は、不燃化特区や区内の除却・建て替えの助成など、区の制度によって選べる方法や負担が変わることがあります。

HALENAMI MEDIAを運営する株式会社HALENAMIは、荒川区を含む一都三県で、住まいの売却・購入のご相談を承っています。「まだ売るか決めていない」段階からでもご相談いただけます。ご相談は無料です。

公式情報

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
• 荒川区「不燃化特区の建替え・除却助成」
• 荒川区「建築物の耐震化助成」
• 荒川区「空き家相談会」
• 荒川区「区民相談所」
• 荒川区「マンション管理計画認定制度」
• 荒川区「水害ハザードマップ」

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