江東区で家を売る前に確認したいこと｜地区ごとの相場・北砂の不燃化特区・除却助成

※本記事にはプロモーション（広告）が含まれます。

江東区で家やマンションを売ろうと考えたとき、「いくらで売れるのか」「古い家はどうすればいいのか」と迷う方は多いと思います。江東区は、豊洲・有明などの湾岸の地区と、亀戸・大島・砂町などの地区で価格が大きく違います。古い木造住宅が集まる地域には、除却や建て替えを支える区の制度もあります。

この記事では、国土交通省の公表データと江東区の公式情報をもとに、江東区で売却を考えたときに、最初に確かめておきたいことを順番にまとめました。

まず、江東区の相場の目安を知る

国土交通省が公表した成約価格・取引価格（2025年4月〜2026年3月の取引）を集計すると、江東区の中央値は、中古マンションが7,800万円、土地が7,150万円、土地と建物（戸建など）が7,000万円でした。

中古マンションは広さによって価格が大きく変わります。2025年4月〜2026年3月の取引で、専有面積ごとの中央値は次のとおりです。江東区では70㎡以上の取引が半分以上を占めています。

• 30㎡未満：2,200万円
• 30〜50㎡：3,500万円
• 50〜70㎡：6,500万円
• 70㎡以上：9,700万円

地区によっても差があります。たとえば中古マンションの1㎡あたりの中央値は、豊洲が187万円、有明が171万円、東雲が138万円、亀戸が88万円、東砂が64万円でした。土地と建物（戸建など）の価格の中央値は、塩浜が7,300万円、亀戸が7,050万円、大島が6,000万円です。

中央値は「真ん中の取引」で、個々の物件の価格を示すものではありません。駅からの距離、築年数、階数、眺望、管理の状態などで、価格は大きく変わります。地区ごとの詳しい数字は、江東区の不動産取引価格・相場のページで確認できます。

査定額は「売れる金額」ではない

売却を考えると、まず査定を受けることになります。ただ、査定額は「この金額で売れる」と約束された金額ではありません。相場より高い金額で売り出すと、買い手が見つからないまま時間がたってしまうこともあります。

査定を受けるときは、金額だけでなく「なぜその金額なのか」という根拠を確認することが大切です。くわしくは、査定額は「売れる金額」ではありませんと不動産査定で見られるポイントと査定価格の考え方でまとめています。

▶ ご自宅の売却について、条件の整理からHALENAMIに無料で相談できます

古い木造住宅を売る・建て替えるときに関わる区の制度

不燃化特区（北砂三・四・五丁目地区）

江東区では、北砂三・四・五丁目地区が「不燃化特区」に指定されていて、事業期間は令和13年3月まで延長されています。区の案内によると、除却に上限230万円の助成があり、建て替えの設計費・監理費や、耐火性能を上げる工事費にも助成があります。多世帯で同居するための建て替えには一律100万円の加算もあります。無料で相談できる「不燃化相談ステーション」もあります。

東京都の制度では、特区で老朽住宅を取り壊した後の土地は、最長5年度分、固定資産税・都市計画税の8割が減免されます。ただし、売買などで所有者が変わると減免は終わります。解体してから土地を売るか、建物ごと売るかを考えるときは、この点も確認しておきましょう。

区内の耐震化・除却の助成

区内では、木造住宅の耐震診断士の無料派遣や、耐震補強工事の助成（一般は費用の2分の1、上限150万円）があります。昭和56年5月31日以前に着工した木造住宅などの除却にも、費用の2分の1（上限100万円）の助成があり、申請期限は令和9年1月29日です。交付決定の前に契約・着手すると対象外になります。

空き家やマンションの相談先

江東区では、活用・流通・除却を考える空き家の所有者に、司法書士・行政書士を無料で派遣する「老朽空家等相談員派遣」があります。区の不動産相談（第1・第3火曜）や弁護士の無料法律相談も予約制で受けられます。マンションについては、マンション管理士による相談会や、管理アドバイザーの無料派遣があります。東京都も、空き家の相談に無料で応じる「空き家ワンストップ相談窓口」を設けています。

相続した空き家を売るときの「3,000万円特別控除」には、期限や耐震・解体の要件など、細かい条件があります。くわしくは相続した空き家を売る前に確認したい3,000万円特別控除の期限・耐震・解体要件で整理しています。税金の扱いは個別の事情で変わるため、適用できるかどうかは税務署や税理士に確認してください。

売り出す前に準備しておきたいこと

1. 購入時の書類をそろえる：売買契約書、重要事項説明書、登記の書類、図面などを、査定の時点で用意しておくと進めやすくなります。
2. マンションは管理の資料を確かめる：管理規約、長期修繕計画、修繕積立金の額と残高、管理計画の認定の有無などを確認しておきます。
3. ローンの残高を確認する：住宅ローンが残っている場合は、残高と完済の方法を確認します。
4. ハザードマップを見ておく：江東区は、令和8年8月に、荒川の洪水、内水、高潮の3種類のハザードマップを改訂しています。買い手が気にすることもあるので、売主として事前に確認しておくと、質問にも落ち着いて答えられます。
5. かかる費用と税金を知る：仲介手数料や税金を差し引いた手取りの目安を出しておきます。

売却全体の流れは不動産売却の流れと売主が準備することを段階別に解説、費用と税金は不動産売却時にかかる費用と税金の基本でまとめています。手取りの目安は売却手取りの計算ツールでも出せます。江東区の暮らしの情報は江東区の住みやすさの記事でまとめています。

まとめ

江東区で売却を考えるときは、まず種類・広さ・地区ごとの相場を知り、査定額の根拠を確かめることが出発点です。マンションでは管理の状態を、古い木造住宅では北砂の不燃化特区や区内の除却助成など、区の制度を確かめておきましょう。

HALENAMI MEDIAを運営する株式会社HALENAMIは、江東区を含む一都三県で、住まいの売却・購入のご相談を承っています。「まだ売るか決めていない」段階からでもご相談いただけます。ご相談は無料です。

公式情報

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
• 江東区「不燃化特区の助成と減免」
• 東京都主税局「不燃化特区の除却後の土地の減免」
• 江東区「木造住宅の耐震化助成」
• 江東区「木造住宅の除却助成」
• 江東区「老朽空家等相談員派遣」
• 江東区「マンション管理相談会」
• 江東区「ハザードマップ」

相続した不動産の売却をまとめて相談

相続した不動産の売却や手続きを、ワンストップで相談できるサービスです。

相続の面倒ごとをワンストップで解決【相続の窓口】

空き家・中古戸建ての買取相談

空き家や古い戸建てを、そのままの状態で買い取ってもらえるか相談できます。

空き家・中古戸建ての買取専門【ラクウル】