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墨田区で家やマンションを売ろうと考えたとき、「いくらで売れるのか」「古い家はどうすればいいのか」と迷う方は多いと思います。墨田区は、駅や地区によって価格が違い、古い木造住宅が集まる地域には、除却や建て替えを支える区の制度があります。
この記事では、国土交通省の公表データと墨田区の公式情報をもとに、墨田区で売却を考えたときに、最初に確かめておきたいことを順番にまとめました。
この記事でわかること
- 墨田区の取引価格の目安（種類・広さ・地区ごと）
- 査定額と実際の売却額の考え方
- 古い木造住宅を売る・解体する・建て替えるときに関わる区の制度
- 空き家を売るときの相談先
- 売り出す前に準備しておきたいこと
まず、墨田区の相場の目安を知る
国土交通省が公表した成約価格・取引価格（2025年4月〜2026年3月の取引）を集計すると、墨田区の中央値は、中古マンションが5,000万円、土地が7,850万円、土地と建物（戸建など）が5,600万円でした。
中古マンションは広さによって価格が大きく変わります。2025年4月〜2026年3月の取引で、専有面積ごとの中央値は次のとおりです。
- 30㎡未満：2,200万円
- 30〜50㎡：3,600万円
- 50〜70㎡：5,500万円
- 70㎡以上：7,500万円
地区によっても差があります。たとえば中古マンションの1㎡あたりの中央値は、江東橋が111万円、緑が107万円、東向島が93万円、墨田が62万円でした。土地と建物（戸建など）の価格の中央値は、押上が7,300万円、東向島が6,100万円、京島が4,300万円です。
中央値は「真ん中の取引」で、個々の物件の価格を示すものではありません。駅からの距離、築年数、階数、土地の形や道路との関係などで、価格は大きく変わります。地区ごとの詳しい数字は、墨田区の不動産取引価格・相場のページで確認できます。
査定額は「売れる金額」ではない
売却を考えると、まず査定を受けることになります。ただ、査定額は「この金額で売れる」と約束された金額ではありません。相場より高い金額で売り出すと、買い手が見つからないまま時間がたってしまうこともあります。
査定を受けるときは、金額だけでなく「なぜその金額なのか」という根拠を確認することが大切です。くわしくは、査定額は「売れる金額」ではありませんと不動産査定で見られるポイントと査定価格の考え方でまとめています。
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古い木造住宅を売る・建て替えるときに関わる区の制度
不燃化特区（京島周辺地区・鐘ヶ淵周辺地区）
墨田区では、京島周辺地区と鐘ヶ淵周辺地区が「不燃化特区」に指定されていて、事業は令和13年3月31日まで続きます。区の案内によると、除却に上限200万円の助成があり、不燃建築物や木造準耐火建築物への建て替えにも、設計・監理費などの助成があります。
東京都の制度では、特区で老朽住宅を取り壊した後の土地は、最長5年度分、固定資産税・都市計画税の8割が減免されます。ただし、売買などで所有者が変わると減免は終わります。解体してから土地を売るか、建物ごと売るかを考えるときは、この点も確認しておきましょう。
区内の耐震化・除却の助成
区内では、旧耐震などの木造住宅の耐震診断（全額、上限20万円）や耐震改修の助成があり、除却の助成も区内全域に広がりました（費用の2分の1、緊急対応地区内は上限100万円、地区外は上限50万円）。どれも工事などの契約前の申請が必要です。
古い木造住宅をお持ちの方は、「そのまま売る」「解体して土地として売る」「建て替えて住み続ける」など、どの選択をするかで使える制度が変わります。売却の方法を決める前に、区の制度を確認しておきましょう。
空き家を売るときの相談先
墨田区には、法律・建築・お金について専門家と連携してワンストップで相談に応じる「すみだ空き家相談処」があります。すみだ区民相談室では、宅地建物取引士による不動産一般相談（火曜）や、弁護士・司法書士・税理士の相談を無料で受けられます。分譲マンションについては、管理計画の認定制度やアドバイザー利用の助成があります。
相続した空き家を売るときの「3,000万円特別控除」には、期限や耐震・解体の要件など、細かい条件があります。墨田区は、この控除に使う確認書を交付しています。くわしくは相続した空き家を売る前に確認したい3,000万円特別控除の期限・耐震・解体要件で整理しています。税金の扱いは個別の事情で変わるため、適用できるかどうかは税務署や税理士に確認してください。
売り出す前に準備しておきたいこと
- 購入時の書類をそろえる：売買契約書、重要事項説明書、登記の書類、図面などを、査定の時点で用意しておくと進めやすくなります。
- ローンの残高を確認する：住宅ローンが残っている場合は、残高と完済の方法を確認します。
- ハザードマップを見ておく：墨田区は、荒川の洪水と高潮の浸水の深さ・続く時間、内水の浸水の深さを載せたマップを公開しています。買い手が気にすることもあるので、売主として事前に確認しておくと、質問にも落ち着いて答えられます。
- かかる費用と税金を知る：仲介手数料や税金を差し引いた手取りの目安を出しておきます。
売却全体の流れは不動産売却の流れと売主が準備することを段階別に解説、費用と税金は不動産売却時にかかる費用と税金の基本でまとめています。手取りの目安は売却手取りの計算ツールでも出せます。墨田区の暮らしの情報は墨田区の住みやすさの記事でまとめています。
まとめ
墨田区で売却を考えるときは、まず種類・広さ・地区ごとの相場を知り、査定額の根拠を確かめることが出発点です。古い木造住宅をお持ちの場合は、不燃化特区や区内全域の除却助成など、区の制度によって選べる方法や負担が変わることがあります。
HALENAMI MEDIAを運営する株式会社HALENAMIは、墨田区を含む一都三県で、住まいの売却・購入のご相談を承っています。「まだ売るか決めていない」段階からでもご相談いただけます。ご相談は無料です。
公式情報
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
- 墨田区「不燃化特区の助成」
- 東京都主税局「不燃化特区の除却後の土地の減免」
- 墨田区「耐震化助成の一覧」（PDF）
- 墨田区「すみだ空き家相談処」
- 墨田区「すみだ区民相談室」
- 墨田区「水害ハザードマップ」
HALENAMIでは、東京・神奈川を中心に一都三県の住まいの売却相談を無料で承っています。査定の前に、売り方や時期の考え方から一緒に整理します。
