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豊島区で家やマンションを売ろうと考えたとき、「いくらで売れるのか」「古い家はどうすればいいのか」と迷う方は多いと思います。豊島区は、池袋や目白、巣鴨など地区によって価格が違い、古い木造住宅が集まる地域には、除却や建て替えを支える区の制度があります。
この記事では、国土交通省の公表データと豊島区の公式情報をもとに、豊島区で売却を考えたときに、最初に確かめておきたいことを順番にまとめました。
この記事でわかること
- 豊島区の取引価格の目安（種類・広さ・地区ごと）
- 査定額と実際の売却額の考え方
- 古い木造住宅を売る・解体する・建て替えるときに関わる区の制度
- 空き家やマンションの相談先
- 売り出す前に準備しておきたいこと
まず、豊島区の相場の目安を知る
国土交通省が公表した成約価格・取引価格（2025年4月〜2026年3月の取引）を集計すると、豊島区の中央値は、中古マンションが5,500万円、土地が7,550万円、土地と建物（戸建など）が8,200万円でした。
中古マンションは広さによって価格が大きく変わります。2025年4月〜2026年3月の取引で、専有面積ごとの中央値は次のとおりです。
- 30㎡未満：1,800万円
- 30〜50㎡：3,700万円
- 50〜70㎡：6,850万円
- 70㎡以上：1億円
地区によっても差があります。たとえば中古マンションの1㎡あたりの中央値は、目白が139万円、西池袋が127万円、東池袋が124万円、南長崎が81万円でした。土地と建物（戸建など）の価格の中央値は、池袋が1億5,000万円、目白が1億3,500万円、長崎が7,150万円です。
中央値は「真ん中の取引」で、個々の物件の価格を示すものではありません。駅からの距離、築年数、階数、土地の形や道路との関係などで、価格は大きく変わります。地区ごとの詳しい数字は、豊島区の不動産取引価格・相場のページで確認できます。
査定額は「売れる金額」ではない
売却を考えると、まず査定を受けることになります。ただ、査定額は「この金額で売れる」と約束された金額ではありません。相場より高い金額で売り出すと、買い手が見つからないまま時間がたってしまうこともあります。
査定を受けるときは、金額だけでなく「なぜその金額なのか」という根拠を確認することが大切です。くわしくは、査定額は「売れる金額」ではありませんと不動産査定で見られるポイントと査定価格の考え方でまとめています。
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古い木造住宅を売る・建て替えるときに関わる区の制度
不燃化特区（東池袋・雑司が谷・南池袋など4地区）
豊島区では、東池袋四・五丁目、補助26・172号線沿道、雑司が谷・南池袋、補助81号線沿道（北区と共同）の4地区が「不燃化特区」に指定されていて、支援は令和12年度まで続きます。区の案内によると、老朽建築物の除却に、木造は延べ面積1㎡あたり3.6万円の単価で助成があり（令和8年6月1日から）、建て替えの設計費・建築工事費にも助成があります。専門家の無料派遣（年5回まで）もあります。
なお、池袋本町・上池袋地区は令和8年4月の見直しで不燃化特区から外れ、「不燃化集中促進地区」になりました。この地区では除却や設計費の助成はありますが、建築工事費の助成は対象外です。
東京都の制度では、特区で老朽住宅を取り壊した後の土地は、最長5年度分、固定資産税・都市計画税の8割が減免されます。ただし、売買などで所有者が変わると減免は終わります。解体してから土地を売るか、建物ごと売るかを考えるときは、この点も確認しておきましょう。
木造住宅の耐震化の助成
区内では、平成12年5月以前に建てた2階建て以下の木造住宅の耐震診断（上限15万円）や、耐震改修（基本は費用の3分の2、上限100万円）の助成があります。契約前の申請が必要です。
空き家やマンションの相談先
豊島区には、空き家活用専門員が相談に応じる窓口があり、「住まいの終活相談」も受け付けています。区の住宅不動産相談（毎週火曜）や弁護士の法律相談も予約制で受けられます。分譲マンションについては、区の条例で管理状況の届出が義務づけられていて、マンション管理士などの無料派遣（年4回まで）や管理計画の認定制度があります。東京都も、空き家の相談に無料で応じる「空き家ワンストップ相談窓口」を設けています。
相続した空き家を売るときの「3,000万円特別控除」には、期限や耐震・解体の要件など、細かい条件があります。くわしくは相続した空き家を売る前に確認したい3,000万円特別控除の期限・耐震・解体要件で整理しています。税金の扱いは個別の事情で変わるため、適用できるかどうかは税務署や税理士に確認してください。
売り出す前に準備しておきたいこと
- 購入時の書類をそろえる：売買契約書、重要事項説明書、登記の書類、図面などを、査定の時点で用意しておくと進めやすくなります。
- ローンの残高を確認する：住宅ローンが残っている場合は、残高と完済の方法を確認します。
- ハザードマップを見ておく：豊島区は、神田川の洪水（高田の一部）、内水、土砂災害のマップを公開しています。2026年6月には高田一・二丁目で土砂災害警戒区域が新たに指定されました。売主として事前に確認しておくと、質問にも落ち着いて答えられます。
- かかる費用と税金を知る：仲介手数料や税金を差し引いた手取りの目安を出しておきます。
売却全体の流れは不動産売却の流れと売主が準備することを段階別に解説、費用と税金は不動産売却時にかかる費用と税金の基本でまとめています。手取りの目安は売却手取りの計算ツールでも出せます。豊島区の暮らしの情報は豊島区の住みやすさの記事でまとめています。
まとめ
豊島区で売却を考えるときは、まず種類・広さ・地区ごとの相場を知り、査定額の根拠を確かめることが出発点です。古い木造住宅をお持ちの場合は、不燃化特区や不燃化集中促進地区など、区の制度によって選べる方法や負担が変わることがあります。
HALENAMI MEDIAを運営する株式会社HALENAMIは、豊島区を含む一都三県で、住まいの売却・購入のご相談を承っています。「まだ売るか決めていない」段階からでもご相談いただけます。ご相談は無料です。
公式情報
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
- 豊島区「不燃化特区」
- 東京都主税局「不燃化特区の除却後の土地の減免」
- 豊島区「木造住宅の耐震改修助成」
- 豊島区「空き家の相談」
- 豊島区「住宅不動産相談」
- 豊島区「マンション管理計画認定制度」
- 豊島区「ハザードマップ」
HALENAMIでは、東京・神奈川を中心に一都三県の住まいの売却相談を無料で承っています。査定の前に、売り方や時期の考え方から一緒に整理します。
