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川崎市多摩区で家やマンションを売ろうと考えたとき、「いくらで売れるのか」「古い家や崖のある土地はどうすればいいのか」と迷う方は多いと思います。多摩区は、登戸や向ヶ丘遊園のまわりと、生田などの丘陵の住宅地で価格が違い、崖や擁壁のある土地も多い区です。
この記事では、国土交通省の公表データと川崎市の公式情報をもとに、多摩区で売却を考えたときに、最初に確かめておきたいことを順番にまとめました。
この記事でわかること
- 多摩区の取引価格の目安（種類・広さ・地区ごと）
- 多摩区で家を探す人が見ているもの（売るときに伝えたい区の強み）
- 査定額と実際の売却額の考え方
- 崖や擁壁のある土地を売るときに知っておきたい市の制度
- 古い木造住宅の耐震化と、空き家や不動産の相談先
- 売り出す前に準備しておきたいこと
まず、多摩区の相場の目安を知る
国土交通省が公表した成約価格・取引価格（2025年4月〜2026年3月の取引）を集計すると、多摩区の中央値は、中古マンションが3,400万円、土地が4,300万円、土地と建物（戸建など）が4,900万円でした。
中古マンションは広さによって価格が大きく変わります。2025年4月〜2026年3月の取引で、専有面積ごとの中央値は、50〜70㎡が2,850万円、70㎡以上が3,800万円でした。
地区によっても差があります。たとえば中古マンションの1㎡あたりの中央値は、登戸が82万円、長尾が65万円、生田が63万円、三田が20万円でした。土地と建物（戸建など）の価格の中央値は、寺尾台が5,800万円、登戸が5,700万円、西生田が3,300万円です。
中央値は「真ん中の取引」で、個々の物件の価格を示すものではありません。駅からの距離、築年数、坂や崖の有無、土地の形や道路との関係などで、価格は大きく変わります。地区ごとの詳しい数字は、川崎市多摩区の不動産取引価格・相場のページで確認できます。
多摩区で家を探す人が見ているもの
川崎市多摩区は、ここ5年で市内でいちばん人が増えた区です。令和7年の国勢調査の人口は228,812人で、5年で7,078人（3.2%）増え、増えた数も増え方も7区で最大でした（川崎市）。区は「水と緑と学びのまち」を掲げています。この区で家を探す人は、新宿方面にも川崎方面にも出やすい場所で、自然の近くに暮らしたい世帯が中心です。売り出すときは、次のような区の強みと結びつけて伝えると、買い手に届きやすくなります。
南武線と小田急線が交わる登戸
JR南武線と小田急線の乗り換え駅である登戸駅と、向ヶ丘遊園駅のまわり約37.2haでは、市の土地区画整理事業が進んでいます。事業の期間は令和19年3月までです（川崎市）。
美術館やミュージアムのある生田緑地
多摩区と宮前区にまたがる生田緑地は、約179.3haが都市計画で定められた広い緑地です。標高84mの枡形山には360度見渡せる展望台があります（川崎市）。緑地の中には、岡本太郎美術館、日本民家園、かわさき宙と緑の科学館、ばら苑、藤子・F・不二雄ミュージアムがあります（多摩区の紹介）。
多摩川と、約2万人の学生がいる若者のまち
北に多摩川、南に多摩丘陵が広がり、かつては「多摩川梨」の産地として知られました。今は約2万人の学生が区内の大学に通う「若者のまち」でもあります（多摩区の紹介）。
売るときのポイント：多摩区では、多摩川沿いの平地と、丘陵側の住宅地で、坂の多さや浸水の想定が変わります。平地の家ならハザードマップで確かめた浸水の想定を、丘の家なら駅までの坂の様子を、売主から先に伝えましょう。登戸のまわりは区画整理で街並みが整いつつあるので、駅までの道のりの変化も伝えたい強みです。崖や擁壁の近くの家は、下で紹介する市の助成と、その条件も確かめておきましょう。
▶ ご自宅の売却について、条件の整理からHALENAMIに無料で相談できます
査定額は「売れる金額」ではない
査定額は「この金額で売れる」と約束された金額ではありません。相場より高く売り出すと、買い手が見つからないまま時間がたってしまうこともあります。金額だけでなく「なぜその金額なのか」という根拠を確かめましょう。くわしくは査定額は「売れる金額」ではありませんと不動産査定で見られるポイントと査定価格の考え方でまとめています。
崖や擁壁のある土地を売るときに知っておきたいこと
川崎市によると、令和7年6月末時点で、多摩区には土砂災害警戒区域が168か所（うち特別警戒区域136か所）あります。警戒区域の中の物件を売るときは、宅地建物取引業者による重要事項説明でそのことを買い手に説明する決まりがあります。
市には、高さ2メートルを超える崖の防災工事に費用の3分の1（上限300万円）を助成する「宅地防災工事助成」があります。ただし、助成を受けた宅地は原則5年間、売ったり交換したりできません。売却を考えている方は、工事の前にこの条件を確かめておきましょう。市は、崖・擁壁の無料相談会を、多摩区役所で11月8日に開く予定です（申込は10月16日〜11月2日）。
古い木造住宅の耐震化と、空き家や不動産の相談先
市内全域で、平成12年5月31日以前に着工した在来工法の木造2階建て以下の住宅は、耐震診断士の派遣が無料で、耐震改修には費用の5分の4（建物全体、一般世帯は上限130万円）の助成があります。交付決定より前に結んだ契約は対象外です。
空き家については、川崎市と川崎市住宅供給公社が運営する「すまいの相談窓口」で、活用・管理・売却・相続などの情報提供をしています。市は、解体の概算費用を無料で確かめられる「解体一括見積サービス」とも連携しています。多摩区役所では、宅地建物取引業協会の相談員による宅地建物相談（第3木曜）や、弁護士・司法書士の相談も予約制で受けられます。
相続した空き家を売るときの「3,000万円特別控除」には、期限や耐震・解体の要件など、細かい条件があります。この控除に必要な確認書は、川崎市まちづくり局住宅整備推進課が交付しています。くわしくは相続した空き家を売る前に確認したい3,000万円特別控除の期限・耐震・解体要件で整理しています。税金の扱いは個別の事情で変わるため、適用できるかどうかは税務署や税理士に確認してください。
売り出す前に準備しておきたいこと
- 購入時の書類をそろえる：売買契約書、重要事項説明書、登記の書類、図面などを、査定の時点で用意しておくと進めやすくなります。
- 崖や擁壁の資料を探す：擁壁の検査済証や、造成のときの資料があれば用意しておきます。
- ローンの残高を確認する：住宅ローンが残っている場合は、残高と完済の方法を確認します。
- ハザードマップを見ておく：多摩区は、多摩川の洪水、内水、土砂災害のマップがあります。多摩川に近い低い土地と、丘陵の斜面の近くでは、気にされる点が違います。売主として事前に確認しておくと、質問にも落ち着いて答えられます。
- かかる費用と税金を知る：仲介手数料や税金を差し引いた手取りの目安を出しておきます。
売却全体の流れは不動産売却の流れと売主が準備することを段階別に解説、費用と税金は不動産売却時にかかる費用と税金の基本でまとめています。手取りの目安は売却手取りの計算ツールでも出せます。多摩区の暮らしの情報は川崎市多摩区の住みやすさの記事でまとめています。
まとめ
多摩区で売却を考えるときは、まず種類・広さ・地区ごとの相場を知り、査定額の根拠を確かめることが出発点です。崖や擁壁のある土地では、土砂災害警戒区域の有無や、市の助成を受けた場合の売却の制限を確かめておきましょう。
HALENAMI MEDIAを運営する株式会社HALENAMIは、川崎市を含む一都三県で、住まいの売却・購入のご相談を承っています。「まだ売るか決めていない」段階からでもご相談いただけます。ご相談は無料です。
公式情報
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
- 川崎市「土砂災害警戒区域等」
- 川崎市「宅地防災工事助成」
- 川崎市「崖・擁壁の無料相談会」
- 川崎市「木造住宅の耐震改修助成」
- 川崎市「すまいの相談窓口」
- 川崎市「宅地建物相談」
- 川崎市「土砂災害ハザードマップ」
HALENAMIでは、東京・神奈川を中心に一都三県の住まいの売却相談を無料で承っています。査定の前に、売り方や時期の考え方から一緒に整理します。
