相続した家・ローンが残る家を売るとき、最初に確認すること｜現場で必ずお伝えしている順番

相続した家を売りたい。住宅ローンが残っているけれど、売れるのか知りたい。どちらも、売却のご相談のなかで「何から手をつければいいかわからない」と言われることが多いケースです。

この記事では、HALENAMIがこうしたご相談を受けたときに、最初に確認していることをまとめました。

相続した家は、売れる状態になるまでに手順がある

まずは遺言書の確認から

相続が発生したら、大前提として、故人の遺言書を確認します。遺言書があるかどうかも含めて、相続人の確認が始まります。遺言書がない場合などは、相続人で「遺産分割協議」を行い、誰が家を引き継ぐかを決めます。

相続登記で名義を変えると、売却ができる

遺産分割協議がまとまったら、相続登記を行って名義を変更します。名義変更が済むと、実際に不動産を売却できるようになります。

なお、相続登記は令和6年4月1日から義務になっており、相続を知った日から3年以内に申請する必要があります（法務省）。

売却を急ぐなら、名義変更を待たずに相談を

売却を急がれる場合は、相続が決まった時点、または相続人のご意向が固まった時点で、すぐにご相談ください。手続きと並行して、売却の準備を進められます。

相続した家の売却に向けて、集めておきたい情報

売却に向けて必要になるのは、次のような情報や書類です。

• 不動産の所有者の名義
• 抵当権がついているかどうか
• 近隣との取り決めなど、物件に関する情報
• 購入したときの金額がわかる書類（税金の計算で必要になります）

このうち、不動産会社が直接確認できる内容もあります。まずはお手元の書類を確認し、わからないものや失くしてしまったものがあれば、この時点で信頼できる不動産会社に相談してみてください。

相続した空き家の税金の特例については、相続した空き家を売る前に確認したい3,000万円特別控除の期限・耐震・解体要件でまとめています。

住宅ローンが残る家は「残債」と「売れる金額」の差を見る

住宅ローンが残っている家を売るとき、いちばん大事なのは、ローンの残り（残債）と、売れると見込まれる金額の差がどれくらい出るかです。

• 残債より高く売れる見込みなら：心配はいりません。
• 残債を下回りそうなら：その差額を、ご自身で用意できるかどうかを確認してください。

確認することが増えるケース

次のような場合は、確認することが増えます。まずは信頼できる不動産会社に相談してください。

• 住宅ローンのほかにも、その物件を担保にしてお金を借りている場合
• ローンの返済が難しくなり、差し押さえの前に「任意売却」を考えている場合

残債と売却額の差は、不動産売却の手取りシミュレーターでも目安を確かめられます（計算結果は概算です）。

まとめ

• 相続した家は、遺言書の確認、相続人の確認、遺産分割協議、相続登記を経て、売れる状態になります。
• 売却を急ぐなら、名義変更を待たずに、相続人のご意向が固まった時点で相談しましょう。
• 書類がわからない、失くしたという場合も、まずは相談を。不動産会社が確認できる内容もあります。
• ローンが残る家は、残債と売却見込み額の差を最初に確認しましょう。

公式情報

• 法務省：不動産を相続した方へ ～相続登記・遺産分割を進めましょう～